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法官办案心得

前期物业与单个业主签订“格式协议”相关问题辨析

杨鹏

湖北省老河口市人民法院审管办（研究室）主任、三级法官

（本文仅代表作者个人观点）

前期物业服务企业（下称物业）与商住小区开发企业签订《前期物业服务合同》并进驻小区一段时间后，常出现与单个业主另行签订协议的情形。该类协议多命名为“物业服务协议”，其内容通常约定与《前期物业服务合同》有近似相同的权利义务，但并非与全体业主签订，且往往为便于合意调整物业费而将价格栏“留白”，其他部分多为“格式条款”。值得注意的是，此类协议中约定的物业费缴纳周期，多为不同于《前期物业服务合同》的新约定，以便于物业在协议签订后对费用重新核算。即使单个业主已实际签订该协议，实践中仍易与与物业产生诸多争议，本文试图就相关争议问题展开分析。

一、该类协议的效力如何？

本文认为，我国《民法典》及《物业管理条例》确立了由建设单位、业主委员会代业主订立物业服务合同的制度，旨在维护业主的共同利益，但并未对单个业主直接与物业签订合同作出禁止性规定。《民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”若“物业服务协议”与《前期物业服务合同》在部分条款上存在差异（如关于物业费缴纳周期的约定），应视为单个业主与物业的特别约定，仅对当事人具有法律约束力。该不同之处若未涉及处分业主共同利益和共同管理权利，且不存在免除或者减轻物业责任、加重当事业主责任、排除或限制当事业主主要权利的情形，则该协议通常不侵害其他业主利益或该业主自身的合法权益。故该类协议系双方真实意思表示，合法有效。

二、该类协议何时生效？

在实际操作中，由于物业常采取激励性措施，该类协议往往由业主补交物业费时一并“签字确认”，协议文本上可能未填写落款日期。此时该如何确认该类协议是否生效及其生效时间？

本文认为，签订日期并不是协议成立或生效的必要条件。根据《民法典》第四百九十条“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立；在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”之规定和第五百零二条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，业主领取协议后，若已按照协议中关于物业费缴纳周期的新约定，履行了缴纳首期物业费的主要义务，物业亦对此接受，则无论该类协议的签名发生于今后的何时，均应认定该协议自业主按新约定缴纳首期物业费、并由物业服务企业接受之日起成立并生效，不能以未载明日期或“尚未生效”为由，拒绝履行缴纳物业费的义务。

三、该类协议约定的物业费上涨价格是否合理？

由于该类协议中物业费价格栏往往“留白”，这为物业服务企业与单个业主协商“涨价”提供了可能。对于价格上涨是否合理，本文认为应依以下层次进行判断。

首先，上涨后的价格不得超过当地物价主管部门规定的最高限价。在此前提下，需依次审查两个方面：一是填写的上涨价格是否真实。若经审查，确实无法辨认填写的物业费价格是否为协议签订后单方补写，应当推定“涨价”并非合意结果，则协议中关于物业费价格的约定应属无效。二是真实填写的上涨价格是否显失公平。若经调查，在小区业主尚未普遍缴纳“涨价”物业费之前，前期物业若未对协议当事业主提供超出其他业主的特别服务（区别于以“涨价”为目的的物质激励），则“涨价”约定构成显失公平，即使当事业主按上涨价格缴纳多期费用，其仍可依据《民法典》的相关规定请求撤销该价格条款。同时，《民法典》第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”该协议中关于物业费价格上涨的约定虽无效或被撤销，协议其余部分对双方仍具有法律约束力。

四、该类协议约定的物业费缴纳周期对诉讼时效有何影响？

民法典第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本文认为，物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联，但具有可分性，均为独立债务，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。

同时，物业服务合同作为双务合同，物业服务费的支付义务与物业服务的提供义务构成对待给付。某一期物业费的诉讼时效，应以该期费用对应的缴纳周期届满，而业主未支付之日作为起算点。如前所述，若双方在“物业服务协议”中对缴纳周期作出了不同于《前期物业服务合同》的有效约定，则该特别约定将直接决定每一期债务履行期限的届满时间，进而影响诉讼时效的起算时点。例如，若该类协议将物业费缴纳周期从每季度或每半年调整为每年，或者反向调整，则诉讼时效起算时点与协议签订之前存在较大差异。

综上所述，对于前期物业与单个业主签订的此类协议所引发的争议，在处理时需把握以下要点：第一，该类协议相比《前期物业服务合同》的特别约定原则上具有法律效力。在签署日期不明时，可结合当事人按新约定履行主要义务（如缴纳首期物业费）的行为来认定生效时间。第二，对于协议中物业费价格上涨的约定，应重点审查其是否为双方真实合意，以及是否存在因“显失公平”而可撤销的情形。第三，该类协议中对物业费缴纳周期的变更，对物业费缴纳请求权诉讼时效的起算时点有较大影响，应当重点关注。