多元解纷案例库是最高人民法院建设的多元解纷类案检索平台，收录由全国四级法院和各部委、调解组织经过层报后评选入库的具有参考示范作用的案例，入库案例对同类纠纷探索多元方式化解具有示范和借鉴意义。

近日，由我市老河口人民法院联合有关单位办理的《某物业公司与胡某物业服务合同纠纷调解案——综治中心统筹化解“违规开门”引发的拒交物业费纠纷》入选最高人民法院多元解纷案例库。

某物业公司与胡某物业服务合同纠纷调解案

——综治中心统筹化解“违规开门”引发的拒交物业费纠纷

入库编号：D2025-161-1-121-893

关键词

民事 物业服务合同纠纷 拖欠物业费 商铺违规开门  综治中心 多部门联动化解

基本案情

胡某是某小区的业主，某物业公司为胡某所在小区提供物业服务。自2023年1月1日起，胡某以其所在楼栋一楼茶铺业主私自破窗开门，导致非小区业主随意进出小区、存在严重安全隐患为由，连续两年拖欠物业费。某物业公司多次催交无果，于2025年7月诉至法院，要求胡某交纳物业费。 

处理方式方法

法院收到起诉材料后，经征得双方当事人同意，围绕入驻综治中心的调解组织开展先行调解，并指派入驻综治中心的法官指导调解。

一是深入了解案情，找准纠纷症结。调解员阅看材料后，与双方当事人进行“面对面”沟通。经了解，胡某认为其所在楼栋的一楼茶铺业主私自破窗开门，导致非小区业主随意进出小区，存在严重安全隐患，向物业公司多次反映，物业公司未采取有效措施制止，因此不愿交纳物业费。物业公司则表示，其已采取相关行动，包括与茶铺业主多次协调、加强小区巡逻、安装监控设备，并将茶铺业主的违规行为向住建局、社区、城管局等进行报告，其物业服务从未停摆。经多轮沟通，胡某表示虽然某物业公司确实采取行动，但没有从根本上解决问题，强调问题解决后才肯交纳物业费，调解陷入僵局。

二是实地走访调查，明确解纷路径。调解员邀请入驻综治中心的法官共同到小区实地查看，发现茶铺业主确有破窗开门的违规行为。指导法官遂结合《民法典》等相关规定，向茶铺业主告知其在行使所有权或使用权时，应以不损害其他业主的合法权益为原则，劝导其关闭违规开设的门。但茶铺业主以其需要开门做生意为由不愿配合。指导法官和调解员深入小区走访，发现小区很多业主都对茶铺业主违规开门可能产生的安全隐患心存担忧，意识到只有彻底解决这一问题，才能从根源上化解纠纷，并预防更多类似纠纷产生。

三是启动联调机制，合理化解纠纷。为一揽子解决问题，调解员将纠纷情况上报综治中心，综治中心及时启动多部门联合调解机制，组织自然资源规划局、城管局、住建局、社区、法院参与调解工作，多部门联合研究并确定调处方案，积极开展调处工作。自然资源规划局实地查看，认定茶铺业主存在破窗开门的违规行为；城管局对茶铺业主违规改建的部位实施封闭措施，张贴封条予以公示，并现场更换门锁，将钥匙移交物业公司保管；住建局指导督促某物业公司加强日常管理；社区发挥贴近业主、熟悉社情优势，负责与茶铺业主积极沟通，引导其配合执法行为。

四是情理法相结合，巧疏邻里心结。为缓解各方的对抗情绪，调解小组积极开展法律释明和思想疏导工作。调解员从生活出发，强调邻里关系应当以和为贵，引导茶铺业主换位思考，让其意识到私自破窗开门给其他业主带来的困扰和不便之处，茶铺业主最终认识到自身存在的过错，表示积极配合整改。指导法官详细释明关于物业服务合同的相关法律法规，引导其明晰法律责任，并及时告知茶铺业主破窗开门的整改情况，强调某物业公司发挥的作用和开展的举措，引导其主动履行物业费支付义务。在调解小组不懈努力下，双方最终达成和解。

处理结果

双方达成和解，胡某一次性向某物业公司支付欠交的物业费 5471 元。茶铺业主对违规改建部位及时整改，潜在纠纷从源头得以预防化解。

解纷依据

《中华人民共和国民法典》第272条、第937条、第942条、第944条

《物业管理条例》第45条 

解纷要旨

本案系因商铺业主违规开门引发的拒交物业费纠纷。实践中，物业公司与业主之间的物业费纠纷往往涉及小区公共设施维护、公共安全保障、物业服务质量等问题，若不找准症结原因，无法实质化解纠纷。本案中，调解小组通过实地查看、深入走访，了解业主拒交物业费的原因系其他业主违规开门引发。考虑到业主违规开门涉及多部门职责，综治中心充分发挥集成调解资源平台优势，实现自然资源规划局、城管局、住建局、社区、法院等相关单位多部门联动，各部门各司其职、紧密配合，行政主管部门开展联合执法，推动商铺业主对违规改建部位及时整改，法院和调解员多角度开展释法明理和思想疏导工作，形成纠纷化解“组合拳”，最终“一揽子”化解业主与物业公司的纠纷，既保障了当事人的合法权益，也消除了小区潜在安全隐患，实现“化解一案、治理一片”的良好效果。

推荐部门

老河口市人民法院

化解单位（调解组织）

老河口市人民法院 老河口市综治中心 老河口市城市管理执法局 老河口市住房和城乡建设局 老河口市自然资源规划局 老河口市酂阳街道汉滨社区 老河口市民商事诉前调解委员会